ESTUDO

 

NOVA FERRAMENTA

para tomada de decisão

Parte 1

Thiago Duque de Sandes*
Mestre em Planejamento, Gestão e Projetos pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo – IPT, Bacharel em Engenharia Civil pela Universidade Nove de Julho – Uninove e proprietário da empresa DS Engenharia & Projetos.

As decisões tomadas para investir em um terreno, ou até mesmo em sua pré-seleção, geralmente são baseadas em fatores inerentes, porém pouco organizados, estudados superficialmente, sem metodologia ou processo. Há uma série de questões que devem ser analisadas detalhadamente, para que não haja surpresas e prejuízos. Como evitar o risco de desconsideração desses fatores inerentes, causadores de eventos inesperados?

Muitas vezes, um investidor quando resolve aplicar recursos em um empreendimento imobiliário, acaba apenas se apegando as condições superficiais do terreno, como: declividade, limpeza, tamanho e fluxo de caixa para pagamento, ou até mesmo em dicas de profissionais do ramo imobiliário, que apesar da experiência, podem não ter estudado detalhadamente a situação de cada opção de investimento existente no mercado. Dentro deste cenário, a utilização de uma ferramenta de análise multicriterial e apoio às tomadas de decisão torna-se uma alternativa organizacional, trazendo metodologia para o estudo, padronização, visão mais detalhada e ampla de todos os critérios e subcritérios existentes na hora da escolha do melhor empreendimento a investir, diminuindo a probabilidade de incertezas, riscos e tomadas de decisões errôneas.


O objetivo do Método de Duque é desenvolver uma nova ferramenta intuitiva e de fácil entendimento, proporcionando facilidade na aplicação dentro o mercado imobiliário com metodologias existentes para análise multicriterial e apoio às tomadas de decisão.


Existem diversos métodos quantitativos na área de Análise Multicriterial e Apoio às Tomada de Decisão. Entre eles, pode-se citar os seguintes: Mapas Mentais, Borda, Condorcet e Trocas Justas, aplicados sucessivamente por Tony Buzan (2005), Jean-Charles Borda (1781), Marie Jean Antoine Nicolas de Caritat, conhecido como Marquês de Condorcet (1785) e Hammond, J. S, Keeney, R. L, Raiffa, H. (1998). Essas metodologias auxiliam na produção de critérios pertinentes a serem analisados, separam por categoria, facilitando visualmente a análise dos mesmos. As alternativas geradas são analisadas preliminarmente, recebem um determinado peso, conforme escala analítica, facilitando a tomada de decisão final.


Estes métodos em momentos decisórios, de previsão, quantificação de riscos e suas interfaces possíveis em diversos cenários, são trabalhados através da combinação entre fatores de mesma categoria e potenciais influenciadores no resultado.


Simulações matemáticas não isentam a probabilidade de um risco nas tomadas de decisão. Porém, produzem informações importantes que auxiliarão os investidores a seguir um caminho no momento de aplicar recursos em um determinado projeto. Dependendo do segmento, o mesmo pode possuir muitas variáveis externas, as quais aumentam as incertezas. Em situações como esta, a simulação pode trazer informações valiosas para a tomada de decisão final, gerando um campo mais seguro ao investidor.


Siegel (2013) afirma que nenhuma previsão é determinante para o futuro ou exata em seus resultados. Porém, há a possibilidade de aumentar a quantidade de informações sobre determinado assunto e utilizá-las de alguma forma, traçando os limites de variação de uma previsão e as probabilidades de ocorrer um evento. Pensando assim, percebe-se um aumento da precisão em momentos de tomada de decisão, a partir da diminuição de incertezas e, consequentemente, chances de revés.


No mercado imobiliário, cada empreendimento é um cenário diferente, com critérios e valores diferentes. Desta forma, analisar critérios e tomar decisões acaba não seguindo uma regra ou procedimento, o que dificulta a análise do investidor e prejudica a visão do mesmo, no processo decisório. Para que o proprietário ou investidor habilite socioeconomicamente um terreno, é necessário um investimento e consequentemente, deve retornar um rendimento compatível com o desembolso de capital exigido. Considerando que todo investimento deve ser feito de forma racional e planejada, há a necessidade de uma análise prévia de viabilidade técnica e econômica. A mesma deve apresentar dados capazes de orientar o proprietário sobre a rentabilidade do investimento e mostrar se o cenário está dentro das expectativas pré-estabelecidas. Para que o estudo de viabilidade seja executado com alternativas de alta qualidade, é ideal que seja feito um pré-estudo, visando peneirar previamente as opções. Este passo que antecederá a análise principal será desenvolvido na metodologia que foca em características do imóvel e os riscos que ela apresenta. A mesma consiste em selecionar um terreno o qual possui as melhores condições para investimento, dentre outras alternativas.


Método de Duque

O Método de Duque consiste em uma nova proposta de ferramenta de apoio a decisão para problemas multicritério. Esta metodologia tem como propósito classificar as alternativas em um nível de investimento. A análise precisa contemplar todos os critérios e subcritérios existentes para determinado cenário ou situação, sem exceção, para uma tomada de decisão eficaz, levando em consideração todos os fatores qualitativos e quantitativos, evitando problemas causados por falta de consideração a fatores inerentes ao estudo.


Um dos objetivos do Método de Duque é fazer com que tanto os profissionais especialistas de cada área e o investidor participem de todas as etapas do processo, possibilitando uma maior gama de ideias, experiências e visões sobre determinado problema.


A utilização desta metodologia de apoio às tomadas de decisão é interessante, pois a diversidade de disciplinas envolvidas é compatibilizada através de pesos de importância, sendo analisados os critérios um a um, suas avaliações são ponderadas e as alternativas colocadas em escala crescente, inteirando com as notas determinadas pelos especialistas avaliadores.


A metodologia recomenda que haja um brainstorming com todos os participantes, para que as notas e pesos sejam discutidas e determinadas de forma coerente, contando com a participação de todos. A utilização do benchmarking é recomendada.


Os critérios de decisão são analisados pelo interessado, seja ele especialista ou não, utilizando seus objetivos para determinar os pesos de importância de cada aspecto do cenário, de forma quantitativa. Nesta etapa, o decisor pode determinar os pontos que considera de extrema importância na avaliação geral, como pode excluir determinados critérios que deseja desconsiderar na avaliação. Os riscos e consequência são alertados.


Antes da determinação das notas, é feita uma triagem de todas as informações levantadas, visando iniciar a formatação das mesmas, para as tabelas avaliativas e o processo começar a tomar forma.

 

  • Primeira etapa: composta por características leves, podem ser moldadas ou absorvidas com facilidade na execução do projeto;

  • Segunda etapa: composta por características moderadas, as quais podem ser moldadas ou absorvidas na execução do projeto, porém podem gerar alto custo ou até mesmo inviabilizar. Caso algum terreno possua alguma característica nesta etapa, o investidor deve ser alertado imediatamente;

  • Terceira etapa: composta por características críticas, as quais não podem ser moldadas ou absorvidas na execução do projeto, o que acaba inviabilizando o investimento imediatamente. O mesmo é descartado do estudo.


Em seguida, chega o momento em que cada analista começa as análises e ponderações dos critérios através de notas as quais terão o mesmo peso de importância avaliativa que o decisor. Durante a aplicação do método, essas notas interagem entre si e balanceiam as avaliações, respeitando a importância dada por cada avaliador.


Se qualquer nota for diferente de zero terá a oportunidade de ser balanceada com a nota de outro participante, caso um critério seja avaliado com peso ou avaliativa zero a nota é descartada. Desta maneira é possível prever quais os impactos cada característica do cenário possibilita na avaliação final do estudo.


Após os pesos e notas serem determinados respectivamente pelo decisor e analistas, com relação aos critérios, a interação entre todos estes elementos acontece através do cruzamento das importâncias que cada aspecto avaliativo recebeu do interessado e a situação determinada pelos especialistas, no que se refere como alternativa para cenário problema em questão. Essa interface é montada através da multiplicação de pesos e notas, gerando resultados balanceados e igualmente nivelados.

Equação 1: Média Ponderada | Fonte: Elaborada pelo autor.


Visando melhorar a distribuição da representatividade de cada critério, é aplicada a técnica da média ponderada entre valores, para que a acurácia das avaliações seja a máxima possível. (Equação 1)


Segundo Saaty (1991), a metodologia que faz distinções qualitativas é bem representada por cinco características:


1. Igual;
2. Fraco;
3. Forte;
4. Muito forte;
5. Absoluto.


Pode-se até aumentar a margem avaliativa, caso uma precisão maior seja necessária. (Tabela 1)

 

A metodologia baseia-se em uma escala de intensidade de importância, com notas ou pesos variando de 0 a 5. O valor 0 (zero) é aplicado quando a intensão do avaliador é anular aquele critério. Ou seja, ele não tem efeito algum perante determinada alternativa, em um estudo qualquer.


Por exemplo: O valor 1 (um) corresponde a um peso avaliativo baixo, porém, o critério tem influência na decisão final. Outro exemplo de peso avaliativo é o valor 3 (três), o qual tem maior representatividade que o anterior 1 (um) e consequentemente maior influência na avaliação final. Dessa maneira, sucessivamente de forma crescente as notas e a influência na decisão final aumentam.


Saaty (1980) mostra algumas razões da utilização de escalas de baixa variação na avaliação multicriterial. Alguns estudos demonstram que a capacidade discriminativa de alternativas do ser humano é limitada, mostrando assim a necessidade da limitação das variações avaliativas.


Segundo Tavares (2009) a utilização desta metodologia de escalas permite a quantificação das variáveis qualitativas, ou seja, transformar as mesmas em variáveis quantitativas através de razões numéricas. Denominando essas diferenças como “peso”.


Após a aplicação da média ponderada, os resultados gerados são classificados em uma escala denominada “Nível de Investimento”, que varia de 1 (um) à 5 (cinco), onde o valor 1 (um) corresponde ao mais baixo nível de atratividade, o nível 3 (três) corresponde a classe intermediária e assim sucessivamente, até o nível de maior favorecimento à aplicação (Nível 5). (Tabela 2)


Exemplificação da metodologia:

 

No exemplo ao lado (tabela 3) podemos observar a metodologia sendo aplicada de forma explicativa. A Alternativa “A” possui os critérios A, B, C, D e E, os mesmos recebem pesos de importância do Investidor e notas avaliativas de cada Especialista em suas determinadas áreas. Nota-se que a importância dada pelo investidor para um determinado critério pode ser bem diferente da avaliação do especialista com relação ao cenário existente. Porém, a interação entre avaliações proporcionada pela metodologia, faz com que todos participem na influência do resultado de forma equilibrada e precisa


Nesta primeira etapa da avaliação o investidor considerou o Critério “E” desprezível, conforme o peso 0 (zero) determinado por ele. Desta forma, esta característica da Alternativa “A” não influenciará em nada na avaliação final. As notas e pesos determinados por ambos (Investidor e Especialistas) são multiplicadas e os resultados somados para a aplicação da média ponderada. Os pesos determinados pelo decisor são somados e utilizados como base de divisão, garantindo assim maior precisão e distribuição das avaliações, sem perder o foco desejado.


Conforme determina a Equação 1 e a teoria da média ponderada, é feita a divisão entre a somatória da multiplicação dos pesos determinados pelo Investidor e as notas dos especialistas, pela somatória dos pesos do Investidor. Sendo assim, obtemos o resultado determinado com Nível de Investimento (NI). No caso, dividindo a somatória da multiplicação dos pesos pelas notas (25), pela somatória dos pesos (10), obtemos o Nível de Investimento no valor de 2,5. (Respeitando as regras de arredondamentos matemáticos a nota será arredondada para 3), classificando o nosso exemplo de aplicação como “Interessante”, segundo a classificação da metodologia. Ou seja, Investimento com atratividade mediana.

 

Tabela 1: Escala Avaliativa Multicriterial
do Método de Duque | Fonte: Elaborado pelo autor.

Tabela 2: Escala Avaliativa para Níveis de Investimento do Método de Duque | Fonte: Elaborado pelo autor.

Tabela 3: Exemplificação da metodologia
sendo aplicada | Fonte: Elaborado pelo autor.

Conclusão

 

O estudo demonstrou a necessidade e a importância da organização dos dados, padronização e processo, quando se está trabalhando com um volume de informações elevado, para que os detalhes não passem desapercebidos. Estes podem fazer uma grande diferença nos resultados, gerando cenários inesperados, causando prejuízos desnecessários.


Os métodos de análise multicriterial e apoio as tomadas de decisão são ferramentas essenciais para se trabalhar com procedimentos padronizados, com qualidade, minimizando a perda de detalhes inerentes ao estudo, que visa investir em empreendimentos.


O Método de Duque se mostra eficiente como ferramenta auxiliadora na pré-seleção de terrenos para investimento. Consegue relacionar bem todas as informações, organizar de maneira coerente, criando uma metodologia de análise padrão, de fácil aplicabilidade. Consegue analisar com detalhes as opções e diferenciar qual tem mais vantagem, levando em consideração as necessidades e importâncias determinadas pelo investidor / representante, e as avaliações dos especialistas de cada disciplina.


Os resultados obtidos na exemplificação da metodologia mostram que levando as duas casas decimais em consideração, como critério de desempate, podemos economizar grandes quantias de dinheiro para o investidor, em uma situação de aplicação de recursos. Caso este estudo preliminar não tivesse sido feito, essa economia poderia se tornar um grande prejuízo.


Sendo assim, o estudo mostra que a ferramenta multicriterial no cenário proposto é bem-sucedida, cumprindo o esperado. Todos os objetivos e diretrizes determinados foram desenvolvidos, mostrando a importância da aplicação de uma metodologia na pré-seleção de terrenos, no mercado imobiliário. Fica evidente a necessidade de exploração no uso destas ferramentas e métodos em diversas etapas do processo que antecede a aplicação de recursos em empreendimentos.


Quanto maior o número de informações, estudos e simulações, menor o risco de desconsideração de fatores inerentes, causadores de eventos inesperados, os quais, muitas vezes trazem prejuízos aos seus investidores. Espera-se que o Método de Duque contribua para os estudos preliminares de escolhas de terrenos, agregando potencial assertivo às experiências dos profissionais especialistas da área, deixando um pouco de lado intuições e suposições sem embasamentos teóricos. Situação muito comum no mercado imobiliário brasileiro.


Bibliografia

 

BORDA, J.C. de, (1781), “Memoire sur les elections au scrutiny”, Historoire de l’Academie Royals des Sciences, Paris. 657-664.

BUZAN, T. Mapas Mentais e sua elaboração: um sistema definitivo de pensamento que transformará a sua vida. Tradução: Euclides Luiz Calloni e Cleusa Margô Wosgrau. São Paulo:Cultrix, 2005.

 

CONDORCET, M. (1785). Essai sur l’ application de l’analyse à la probabilité des décisions rendues à la pluralité des voix. Paris: Imprimerie Royale.

 

SAATY, THOMAS L. Método de Análise Hierárquica. São Paulo: Markron Brooks, 1991.

 

SAATY, THOMAS L. The Analytic Hierarchy Process: Planning, priority, resource allocation. McGraw-Hill, 1980.
S. Hammond, John & Keeney, Ralph & Raiffa, Howard. (1998). The Hidden Traps in Decision Making. Clinical laboratory management review : official publication of the Clinical Laboratory Management Association / CLMA. 13. 39-47.

 

SIEGEL, ERIC. Predictive Analytics: The Power to Predict Who Will Click, Buy, Lie or Die. Hoboken, NJ: John Wiley & Sons Inc, 2013.

 

TAVARES, R. M. Evacuation Processes Versus Evacuation Models: “Quo Vadimus”?, Fire Technology, 12/2009, Volume 45, Issue 4, p. 419-430, (2009).

 

Terreno da Cohab é invadido por grupo sem-teto. Estadão Jornal Digital, São Paulo, 03 de maio 2014. Disponível em: < http://sao-paulo.estadao.com.br/blogs/seus-direitos/invasao-no-terreno/ >.  Acesso em: 22 dez. 2016.

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