ESTUDO

 

NOVA FERRAMENTA

para tomada de decisão

Parte 2

Thiago Duque de Sandes*
Mestre em Planejamento, Gestão e Projetos pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo – IPT, Bacharel em Engenharia Civil pela Universidade Nove de Julho – Uninove e proprietário da empresa DS Engenharia & Projetos.

A ferramenta será aplicada em um estudo de caso, situado na região da zona norte de São Paulo, onde dois terrenos serão comparados entre sí, com base em suas características e critérios avaliativos da metodologia. A mesma definirá qual dos imóveis é o mais vantajoso, com características atrativas, do ponto de vista técnico construtivo, levando em consideração a intenção do investidor. O mesmo pretende aplicar recursos em um imóvel para a construção de um empreendimento residencial.

As ofertas existentes para um investidor no mercado imobiliário são inúmeras. Antes de começar estudos de viabilidade e análises mais aprofundadas, quando se trata de investir em determinado terreno, é necessária uma pré-seleção criteriosa e conceitual, trabalhando com métodos e procedimentos padrão, para que haja uma comparação coerente entre as alternativas e a melhor opção seja identificada. O Método de Duque pretende desenvolver desta maneira, de forma simplificada, intuitiva, tornando a pré análise comercialmente viável, detalhando bem as informações, não deixando fatores inerentes passarem desapercebidos, pesando os critérios e criando uma interação entre importâncias determinadas pelo investidor e avaliações técnicas.


Foram escolhidos 2 terrenos situados na zona norte de São Paulo, região mista, na qual está presente uma diversidade grande de elementos que influenciam diretamente na execução e desenvolvimento de um empreendimento residencial, o qual pretende-se aplicar no estudo de caso. Terrenos com metragem adequada para construção, presença de transporte público, escolas, shoppings, infraestrutura básica, delegacias, lazer, parques, entre outros fatores agregam valor ao empreendimento e possibilitam uma maior atratividade nas vendas.


A região encontra-se em um ponto da cidade onde a mobilidade para outras regiões, tanto da própria cidade de São Paulo, como para outras cidades, é interessante devido à facilidade. Apesar do grande crescimento, ainda há oferta de terrenos para investimento com preços não extrapolados, como as zonas oeste e sul da cidade, onde a escassez de terrenos é muito maior e a valorização do metro quadrado de terra é grande. É importante frisar que a mesma foi escolhida devido a estes motivos, porém a metodologia pode ser aplicada em qualquer região onde haja necessidade. A presença do Campo de Marte, Anhembi, Horto Florestal e algumas indústrias que ainda restaram, sem falar da proximidade com a cidade de Guarulhos (Grande Polo Municipal), onde existe o Aeroporto Internacional, agregam valor à região.


Os terrenos a serem estudados possuem tipologias semelhantes e suas caracterizações serão dadas abaixo:


Terreno 1 - Rua Campo Comprido, 290 – Imirim

 

Dimensões do terreno: - Face Norte (Frente): 18m.

- Face lateral simétrica: 30m.


Área total: 540m². Acesso Principal: Rua Campo Comprido (Região Central). Terreno plano, presença de uma edificação para demolição, lixo, vegetação e árvores de grande porte. Documentação completa, porém, sem inscrição imobiliária na prefeitura, além de se encontrar em processo de inventário e diversos envolvidos. Livre de contaminação, localizada em ponto médio da rua, ausência de drenagem para águas pluviais (Apenas a declividade). Não há rochas visíveis, solo argiloso superficial de baixa resistência, não expansivo, não colapsível. Presença de saneamento básico, água potável encanada, energia elétrica (Com iluminação pública). Localização com presença de favelas, baixa perspectiva de crescimento. Vias locais e coletoras, alta demanda de comércio (Ao lado do Santana Parque Shopping e Supermercado Renomado), escolas, creches, cartórios, centros culturais, bancos, parques, agências do correio, lazer, transporte público (ônibus e táxis) e hospitais. Não há presença de feiras livres em volta do empreendimento e servidão perpétua.
 

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Figura 1: Posicionamento Via Satélite – Terreno 1 | Fonte: Autor.

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Figura 2: Fachada – Terreno 1 | Fonte: Autor.

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Figura 3: Fachada – Terreno 1 | Fonte: Autor.

Terreno 2 – Rua Comendador Quirino Teixeira, 129 – Tremembé

 

Dimensões do terreno: - Face Oeste (Frente): 14,50m.

- Face lateral simétrica: 43m.


Área total: 623m². Acesso Principal: Rua Comendador Quirino Teixeira (Região Central). Terreno aclive intermediário, não há construções, apenas vegetação rasteira e pequena quantidade de lixo. Documentação completa, com apenas dois proprietários cônjuges, livre de contaminação, localizada em ponto médio da rua. Presença de drenagem para águas pluviais (Região livre de alagamentos), presença de saneamento básico, água potável encanada, energia elétrica (Com iluminação pública). Não há rochas visíveis, solo argiloso aparentemente resistente, não expansivo, não colapsível. Região em crescimento, alto padrão, possibilidade de empreendimentos vizinhos (Quantidade elevada de terrenos e espaços), localização com presença de vias locais e coletoras, comércio de grande porte, cartórios, centros culturais, escolas, bancos, parques, agências do correio, lazer, transporte público (ônibus e táxis), hospitais e delegacias. Não há presença de feiras livres a volta do empreendimento.

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Figura 4: Posicionamento Via Satélite – Terreno 2 | Fonte: Autor.

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Figura 5: Fachada – Terreno 2 | Fonte: Autor.

Após as devidas caracterizações, será feita uma triagem de todas as informações levantadas, visando iniciar a formatação das mesmas, para as tabelas avaliativas e o processo começar a tomar forma. A primeira etapa é composta por características leves, as quais podem ser moldadas ou absorvidas com facilidade na execução do projeto. A metodologia aborda um total de 131 características avaliativas, porém será demonstrado apenas as que entraram neste estudo de caso.

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Tabela 1: Triagem Preliminar de Características Leves | Fonte: Elaborado pelo autor.

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Tabela 2: Triagem Preliminar de Características Moderadas | Fonte: Elaborado pelo autor.

A segunda etapa é composta por características moderadas, as quais podem ser moldadas ou absorvidas na execução do projeto, porém podem gerar alto custo ou até mesmo inviabilizar. Caso algum terreno possua alguma característica nesta etapa, o investidor deve ser alertado imediatamente. Para este estudo, das 131 características, apenas duas entraram. O critério “Avaliação Visual do Terreno” não foi utilizado neste caso.

A terceira etapa é composta por características críticas, as quais não podem ser moldadas ou absorvidas na execução do projeto, o que acaba inviabilizando a compra do mesmo. Caso algum terreno possua alguma característica nesta etapa, o investidor deve ser alertado imediatamente e o terreno descartado do estudo. Neste caso, não houve nenhum terreno com característica crítica.

Após a triagem de características dos terrenos, será utilizada a Tabela 3 para a composição das notas avaliativas dos terrenos:

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Tabela 3: Composição de Notas dos Subcritérios. | Fonte: Elaborado pelo autor.

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Após a composição de notas dos subcritérios pelos especialistas de cada disciplina, os pesos são determinados pelo investidor ou alguém determinado por ele, de sua confiança.

Tabela 4: Determinação de Pesos dos Subcritérios. | Fonte: Elaborado pelo autor.

Após a determinação dos Pesos dos Subcritérios, a primeira interação entre notas e pesos dos terrenos acontece através da multiplicação de suas importâncias estabelecidas nas Tabelas 5 e 6:
 

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Tabela 5: Primeira Interação Entre Pesos e Notas dos Subcritérios – Terreno 2 | Fonte: Elaborado pelo autor.

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Tabela 6: Primeira Interação Entre Pesos e Notas dos Subcritérios – Terreno 3 | Fonte: Elaborado pelo autor.

Após esta etapa concluída, as somatórias totais dos resultados das Tabelas 5 e 6 são divididos individualmente pelas somatórias dos resultados da Tabela 4, assim como manda a Fórmula da Média Ponderada da metodologia aplicada, assim cumprindo a última etapa de interações e análises entre subcritérios e avaliações. O resultado deste passo é apresentado na Tabela a seguir, a qual mostra o Nível de Investimento de cada Terreno:

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Conforme mostram os resultados, devido ao valor mais elevado apresentado pelo Terreno 2, o mesmo é a opção mais atrativa, a nível de investimento.

Tabela 7: Nível de Investimento dos Terrenos | Fonte: Elaborado pelo autor.

Conclusão


A ferramenta aplicada no estudo de caso apresentado (Método de Duque) trabalhou o cenário no qual um investidor pretende aplicar recursos em um empreendimento, porém para isso, precisa analisar preliminarmente as opções de compra, antes de iniciar estudos mais aprofundados. A seleção preliminar dos terrenos apresentou duas oportunidades, com características diferentes, necessitando definir a melhor opção dentre eles. Foram apresentados 3 critérios: Avaliação Visual, Legal e Técnica Construtiva. Os terrenos estudados seguiam as premissas estabelecidas, uma metragem mínima para providências de 500 m², visando habilitar economicamente esses terrenos, localizados na zona norte de São Paulo.


A aplicação do Método de Duque se mostrou eficiente como ferramenta auxiliadora na pré-seleção de terrenos para investimento. Conseguiu relacionar bem todas as informações, organizou de maneira coerente, criando uma metodologia de análise padrão, de fácil aplicabilidade. Conseguiu analisar com detalhes as opções e diferenciar qual levava mais vantagem entre si, levando em consideração as necessidades e importâncias determinadas pelo investidor ou seu representante, e as avaliações dos especialistas de cada disciplina. Os resultados obtidos no estudo de caso mostraram que O Terreno 1, se fosse levar em consideração as regras de arredondamento, ele obteria um Nível de Investimento 3, segundo a metodologia, representando interesse relevante e investimento atrativo para o mercado. Já o Terreno 2 obteve o mesmo Nível de Investimento 4, altamente interessante, cenário extremamente favorável. Lembrando que as casas decimais podem representar grandes quantias de dinheiro economizadas para o investidor, em uma situação de aplicação de recursos. Caso este estudo preliminar não tivesse sido feito, essa economia poderia se tornar um grande prejuízo.


Todos os objetivos e diretrizes determinados foram desenvolvidos, mostrando a importância da aplicação de uma metodologia na pré-seleção de terrenos, no mercado imobiliário. Fica evidente a necessidade de exploração no uso destas ferramentas e métodos em diversas etapas do processo que antecede a aplicação de recursos em empreendimentos. Quanto maior o número de informações, estudos e simulações, menor o risco de desconsideração de fatores inerentes, causadores de eventos inesperados, os quais, muitas vezes trazem prejuízos aos seus investidores. Espera-se que esta nova ferramenta (Método de Duque) contribua para os estudos preliminares para escolhas de terrenos, agregando potencial assertivo às experiências dos profissionais especialistas da área, deixando um pouco de lado intuições e suposições sem embasamentos teóricos. Situação muito comum no mercado imobiliário brasileiro. Caso haja interesse em saber mais sobre a metodologia, a mesma está disponível no banco de dissertações do Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo – IPT. 


Bibliografia


ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653: Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro, p. 11. 2011.
BT/PCC/392 – A alta vacância na área central da cidade de São Paulo – VALÉRIA CUSINATO BOMFIM E WITOLD ZMITROWICZ, 2005.


CAMARGO, CRISTIANE BUENO DE – Reconhecimento de fatores que motivam a intensificação de rotinas proativas no processo de seleção de terrenos para incorporação imobiliária: estudos de caso – São Paulo, 2011. 288 p. Dissertação (MBA), USP – Universidade de São Paulo.


CRUZ, RAFAEL BARRETO CASTELO DA. Aplicação de Modelo de Decisão Multicritério Para Apoio Às Tomadas de Decisão Na Incorporação De Edifícios Comerciais De Pequeno Porte. São Paulo, 2013. 126p. Dissertação (Mestrado), IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo.


GREGÓRIO, CAROLINA ANDRÉA GARISTO. Métodos para análise da oportunidade de imobilização em imóveis corporativos / C. A. G. Gregório. Ed. Rev. São Paulo, p.323, 2010.


INSTITUTO BRASILEIRO DE GROGRAFIA E ESTATÍSTICA (IBGE). Pesquisa Anual da Indústria da Construção. Rio de Janeiro, 2011. Disponível em < http://www.ibge.gov.br >. Acesso em: 20 de Julho de 2011.


SANDES, T. D. Aplicação de Ferramenta Multicritério Para Apoio às Tomadas de Decisão Na Pré-Seleção de Terrenos Abandonados. São Paulo, 2018. 110p. Dissertação (Mestrado), IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo.

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