ESTUDO

 

NOVA FERRAMENTA

para tomada de decisão

Parte 2

Thiago Duque de Sandes*
Mestre em Planejamento, Gestão e Projetos pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo – IPT, Bacharel em Engenharia Civil pela Universidade Nove de Julho – Uninove e proprietário da empresa DS Engenharia & Projetos.

A ferramenta será aplicada em um estudo de caso, situado na região da zona norte de São Paulo, onde dois terrenos serão comparados entre sí, com base em suas características e critérios avaliativos da metodologia. A mesma definirá qual dos imóveis é o mais vantajoso, com características atrativas, do ponto de vista técnico construtivo, levando em consideração a intenção do investidor. O mesmo pretende aplicar recursos em um imóvel para a construção de um empreendimento residencial.

As ofertas existentes para um investidor no mercado imobiliário são inúmeras. Antes de começar estudos de viabilidade e análises mais aprofundadas, quando se trata de investir em determinado terreno, é necessária uma pré-seleção criteriosa e conceitual, trabalhando com métodos e procedimentos padrão, para que haja uma comparação coerente entre as alternativas e a melhor opção seja identificada. O Método de Duque pretende desenvolver desta maneira, de forma simplificada, intuitiva, tornando a pré análise comercialmente viável, detalhando bem as informações, não deixando fatores inerentes passarem desapercebidos, pesando os critérios e criando uma interação entre importâncias determinadas pelo investidor e avaliações técnicas.


Foram escolhidos 2 terrenos situados na zona norte de São Paulo, região mista, na qual está presente uma diversidade grande de elementos que influenciam diretamente na execução e desenvolvimento de um empreendimento residencial, o qual pretende-se aplicar no estudo de caso. Terrenos com metragem adequada para construção, presença de transporte público, escolas, shoppings, infraestrutura básica, delegacias, lazer, parques, entre outros fatores agregam valor ao empreendimento e possibilitam uma maior atratividade nas vendas.


A região encontra-se em um ponto da cidade onde a mobilidade para outras regiões, tanto da própria cidade de São Paulo, como para outras cidades, é interessante devido à facilidade. Apesar do grande crescimento, ainda há oferta de terrenos para investimento com preços não extrapolados, como as zonas oeste e sul da cidade, onde a escassez de terrenos é muito maior e a valorização do metro quadrado de terra é grande. É importante frisar que a mesma foi escolhida devido a estes motivos, porém a metodologia pode ser aplicada em qualquer região onde haja necessidade. A presença do Campo de Marte, Anhembi, Horto Florestal e algumas indústrias que ainda restaram, sem falar da proximidade com a cidade de Guarulhos (Grande Polo Municipal), onde existe o Aeroporto Internacional, agregam valor à região.


Os terrenos a serem estudados possuem tipologias semelhantes e suas caracterizações serão dadas abaixo:


Terreno 1 - Rua Campo Comprido, 290 – Imirim

 

Dimensões do terreno: - Face Norte (Frente): 18m.

- Face lateral simétrica: 30m.


Área total: 540m². Acesso Principal: Rua Campo Comprido (Região Central). Terreno plano, presença de uma edificação para demolição, lixo, vegetação e árvores de grande porte. Documentação completa, porém, sem inscrição imobiliária na prefeitura, além de se encontrar em processo de inventário e diversos envolvidos. Livre de contaminação, localizada em ponto médio da rua, ausência de drenagem para águas pluviais (Apenas a declividade). Não há rochas visíveis, solo argiloso superficial de baixa resistência, não expansivo, não colapsível. Presença de saneamento básico, água potável encanada, energia elétrica (Com iluminação pública). Localização com presença de favelas, baixa perspectiva de crescimento. Vias locais e coletoras, alta demanda de comércio (Ao lado do Santana Parque Shopping e Supermercado Renomado), escolas, creches, cartórios, centros culturais, bancos, parques, agências do correio, lazer, transporte público (ônibus e táxis) e hospitais. Não há presença de feiras livres em volta do empreendimento e servidão perpétua.
 

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Figura 1: Posicionamento Via Satélite – Terreno 1 | Fonte: Autor.

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Figura 2: Fachada – Terreno 1 | Fonte: Autor.

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Figura 3: Fachada – Terreno 1 | Fonte: Autor.

Terreno 2 – Rua Comendador Quirino Teixeira, 129 – Tremembé

 

Dimensões do terreno: - Face Oeste (Frente): 14,50m.

- Face lateral simétrica: 43m.


Área total: 623m². Acesso Principal: Rua Comendador Quirino Teixeira (Região Central). Terreno aclive intermediário, não há construções, apenas vegetação rasteira e pequena quantidade de lixo. Documentação completa, com apenas dois proprietários cônjuges, livre de contaminação, localizada em ponto médio da rua. Presença de drenagem para águas pluviais (Região livre de alagamentos), presença de saneamento básico, água potável encanada, energia elétrica (Com iluminação pública). Não há rochas visíveis, solo argiloso aparentemente resistente, não expansivo, não colapsível. Região em crescimento, alto padrão, possibilidade de empreendimentos vizinhos (Quantidade elevada de terrenos e espaços), localização com presença de vias locais e coletoras, comércio de grande porte, cartórios, centros culturais, escolas, bancos, parques, agências do correio, lazer, transporte público (ônibus e táxis), hospitais e delegacias. Não há presença de feiras livres a volta do empreendimento.

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Figura 4: Posicionamento Via Satélite – Terreno 2 | Fonte: Autor.

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Figura 5: Fachada – Terreno 2 | Fonte: Autor.

Após as devidas caracterizações, será feita uma triagem de todas as informações levantadas, visando iniciar a formatação das mesmas, para as tabelas avaliativas e o processo começar a tomar forma. A primeira etapa é composta por características leves, as quais podem ser moldadas ou absorvidas com facilidade na execução do projeto. A metodologia aborda um total de 131 características avaliativas, porém será demonstrado apenas as que entraram neste estudo de caso.

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Tabela 1: Triagem Preliminar de Características Leves | Fonte: Elaborado pelo autor.

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Tabela 2: Triagem Preliminar de Características Moderadas | Fonte: Elaborado pelo autor.

A segunda etapa é composta por características moderadas, as quais podem ser moldadas ou absorvidas na execução do projeto, porém podem gerar alto custo ou até mesmo inviabilizar. Caso algum terreno possua alguma característica nesta etapa, o investidor deve ser alertado imediatamente. Para este estudo, das 131 características, apenas duas entraram. O critério “Avaliação Visual do Terreno” não foi utilizado neste caso.

A terceira etapa é composta por características críticas, as quais não podem ser moldadas ou absorvidas na execução do projeto, o que acaba inviabilizando a compra do mesmo. Caso algum terreno possua alguma característica nesta etapa, o investidor deve ser alertado imediatamente e o terreno descartado do estudo. Neste caso, não houve nenhum terreno com característica crítica.

Após a triagem de características dos terrenos, será utilizada a Tabela 3 para a composição das notas avaliativas dos terrenos: